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Avocat congé donné par le bailleur en matière de bail d’habitation

Les règles du congé donné par le bailleur, personne physique, sont prévues dans les dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les règles énoncées ci-après sont valables pour les baux signés à partir du 27 mars 2014.

Les contrats de location en cours conclus avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Motifs du congé donné par le bailleur :

Le congé donné par le bailleur doit être justifié pour les motifs suivants :

• décision de reprendre le logement pour y habiter à titre de résidence principale ou y loger un proche,
• décision de vendre le logement,
• l'existence d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

Délai de préavis :

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

Toutefois, en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours, et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

Modalités de notification du congé donné par le bailleur :

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Protection particulière des locataires âgés:

Le bailleur ne peut donner congé pour les motifs prévus par la loi à tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert.

Toutefois, lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures audit plafond de ressources, la protection légale ne s'applique pas.

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Sanction du congé irrégulier ou frauduleux:

Le locataire peut contester la validité du congé pour non-respect des conditions légales par le bailleur.

Le congé peut avoir été délivré en fraude des droits du locataire. L'intention frauduleuse se manifestera généralement par le fait que le bénéficiaire de la reprise n'habite pas les lieux ou que le projet de vente n'a pas eu de suite.

Des dommages et intérêts sont alloués.

Sur le plan pénal, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

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