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Avocat recouvrement de charges de copropriété

Une charge de copropriété est une charge commune, c'est-à-dire une dépense entraînée soit par les parties communes, soit par les éléments d’équipement communs ainsi que les services collectifs de l’immeuble.

Les dépenses relatives aux parties privatives ne sont donc pas  concernées.

La question se pose parfois de déterminer ce qui relève des parties communes et des parties privatives.

Il est nécessaire de se référer au règlement de copropriété qui opère la distinction entre parties communes et parties privatives et les dépenses qui en découlent.

Notion de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public définit les charges de copropriété et distingue à ce titre :

  • Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.
  • Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Catégories de charges de copropriété :

Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Ces charges recouvrent généralement :

  • le nettoyage et  l’entretien courant de l’immeuble,
  • le ravalement de l’immeuble,
  • les salaires du personnel ou des entreprises chargés du nettoyage des parties communes, des espaces verts, des terrains de jeux,
  • les frais d’éclairage des parties communes,
  • les primes d’assurance de l’immeuble,
  • Les frais de fonctionnement du Syndicat (coût des assemblées..),
  • Les frais de procédure…

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En d’autres termes, la répartition des charges se fera en fonction des tantièmes calculés sur la valeur relative des lots.

Le principe est que tous les lots doivent participer aux charges générales.

Il existe parfois des charges spéciales à certains copropriétaires.

Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun.

Ces charges recouvrent généralement :

  • les frais relatifs à l’ascenseur de l’immeuble,
  • les appareils de production et de distribution d’eau chaude,
  • les installations de chauffage,
  • les frais d’antenne collective,
  • les interphones,
  • les gaines de vide-ordures,
  • les tapis d’escaliers,

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Cela signifie que si un service collectif ou un élément d’équipement commun ne présente aucune utilité pour un lot, le copropriétaire du lot ne participe pas aux charges entraînées par ledit service collectif ou élément d’équipement commun.

Ce sera le cas du copropriétaire d’un lot au rez-de-chaussée qui sera dispensé de charges de travaux de mise en conformité d’un ascenseur, mais participera pour ses lots en sous-sol dans la mesure où l’ascenseur dessert son parking et sa cave.

L’utilité s’apprécie en fonction de plusieurs critères (la situation du lot, la consistance du lot et son utilisation).

Un lot de parking ne sera pas tenu de participer aux charges de chauffage, d’eau chaude ou d’antenne collective.

Procédure en recouvrement des charges de copropriété :

Tout copropriétaire a l’obligation de régler ses charges de copropriété nécessaires au bon fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble.

Le recouvrement des charges est la mission exclusive du syndic.

C’est au syndic qu’il appartient de rapporter la preuve de la dette réclamée au copropriétaire et de produire à ce titre les justificatifs requis en la matière (le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de la créance).

Le syndic dispose de moyens importants qu’il est tenu de mettre en œuvre pour garantir le paiement des charges dues (saisies, mesures conservatoires….).

En cas de relances ou mises en demeure demeurées infructueuses auprès du copropriétaire concerné, le Syndic diligentera à son encontre les procédures contentieuses (injonction de payer, procédures en référé ou au fond) mises à sa disposition par la loi pour récupérer plus ou moins rapidement et selon leur montant les charges impayées.

La prescription en matière de recouvrement de charges de copropriété impayées est de 10 ans.

En d’autres termes, le syndic peut poursuivre un copropriétaire pour un arriéré de charges remontant sur une période de 10 ans. A l’inverse, en cas de charges indûment payées par un copropriétaire, la Cour de Cassation estime de façon étonnante que c'est le délai de droit commun de 5 ans qui s'applique (Civ. III, 8 février 2012, Dambrine c/Synd. des copr.du 27-29 rue Beauregard à PARIS) pour exercer un recours contre le Syndicat des copropriétaires.

Concernant les frais de recouvrement de charges de copropriété sont notamment à la charge du copropriétaire défaillant :

  1. les frais de mise en demeure engagés par le syndicat,
  2. les frais de relance à compter de la mise en demeure,
  3. les frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,
  4. les frais d'huissier engagés pour les besoins de la procédure.

Toutefois, dans un souci d'équité ou s'il juge que la situation économique du copropriétaire le justifie, le juge peut ne lui imputer qu’une partie des frais de recouvrement des charges de copropriété.

En cas de difficultés financières, le copropriétaire défaillant a tout intérêt à négocier un accord amiable afin de régulariser sa situation et obtenir un étalement de sa dette.

Dans tous les cas, un avocat pourra vous orienter au mieux et vous fournir tout renseignement utile.

Pour toute prise de rendez-vous, contactez directement le cabinet au 01.42.66.44.84 ou Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Aucune consultation n’est donnée par téléphone.

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