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Avocat responsabilité du syndic

Définition du syndic :

Le syndic est l’organe exécutif de la copropriété.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. »

Le syndic est donc le représentant légal du Syndicat des copropriétaires.

Le syndic peut être un professionnel ou un non-professionnel (copropriétaire bénévole).

Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les principales attributions du syndic sont définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Responsabilité du syndic à l’égard du Syndicat des copropriétaires :

Le syndic engage sa responsabilité à l’égard du Syndicat des copropriétaires s’il commet une faute dans l’exercice de ses missions ayant causé un dommage au syndicat.

La responsabilité du syndic vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires est de nature contractuelle, le syndic étant son mandataire.

Il est utile de préciser que la responsabilité du syndic bénévole à l’égard du Syndicat des copropriétaires est rarement retenue, sauf extrême gravité des manquements constatés, ce dernier étant non professionnel.

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée pour les motifs suivants :

  • S’il n’assure pas ou assure mal l’immeuble en cas d’incendie,
  • S’il n’a pas fait réaliser des travaux urgents,
  • S’il n’a pas veillé au respect du règlement de copropriété,
  • S’il ne met pas en cause ou trop tardivement la responsabilité d’entrepreneurs pour malfaçons,
  • S’il n’exécute pas les décisions votées en assemblée générale etc….

Le syndic ne doit pas excéder ses pouvoirs et prendre des décisions qui sont du ressort de l’assemblée générale des copropriétaires.

La responsabilité du syndic ne peut plus être néanmoins recherchée :

  •  Si ses actes de gestion financière ont fait l’objet d’une ratification par l’assemblée générale (approbation des comptes).
  •  Si l’action est prescrite,
  •  Si l’assemblée générale lui a donné quitus. La portée du quitus est plus large que l’approbation de comptes, car il n’est pas limité à la gestion financière du syndic à la différence de l’approbation des comptes. Le quitus vaut ratification de tous les actes connus du syndic, sous réserve que l’assemblée générale en ait eu bien évidemment connaissance.

Responsabilité du syndic à l’égard d’un copropriétaire :

Le syndic engage sa responsabilité à l’égard d’un copropriétaire s’il commet une faute dans l’exercice de ses missions ayant causé un préjudice personnel au copropriétaire.

La responsabilité du syndic vis-à-vis du copropriétaire est de nature délictuelle, aucun contrat ne liant le syndic et chaque copropriétaire.

La faute du syndic, professionnel ou bénévole, à l’égard d’un copropriétaire est appréciée avec la même rigueur.

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée pour les motifs suivants :

  • Opposition injustifiée en cas de vente de lots,
  • Préjudice causé par des troubles de jouissance résultant de stationnements irréguliers et de bruits que le syndic avait pouvoir et mission de faire cesser,
  • Erreur dans la répartition des charges,
  • Non-convocation à l’assemblée générale etc…

Responsabilité du syndic à l’égard des tiers :

Le syndic engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des tiers, et notamment les locataires.

Si le syndic contracte avec des tiers, sa responsabilité personnelle sera engagée, si la preuve est rapportée qu’il a agi en dehors de ses fonctions de mandataire du Syndicat.

Sa responsabilité a été retenue dans le cas où le syndic avait conclu des contrats d’architecte ou d’entreprise sans accord de l’assemblée générale.

Responsabilité pénale du syndic:

La responsabilité pénale du syndic peut être engagée selon le droit commun lorsqu’il commet des délits volontaires (détournement de fonds ou de pièces du Syndicat..) ou involontaires (blessure par imprudence en cas d’accident dû à la négligence ou au défaut de surveillance du syndic).

Le syndic est responsable pénalement en cas d’infractions aux règlementations administratives (normes sanitaires et de sécurité) ou aux obligations légales (travail dissimulé).

Pour toute prise de rendez-vous, contactez directement le cabinet au 01.42.66.44.84 ou Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Aucune consultation n’est donnée par téléphone.

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